夫妻買屋該登記誰的名字
 

    永和的賴太太來信詢問:「我們是新婚的夫妻,目前有買屋的打算,但是不知道該將房屋列在誰的名下比較好,先生是家中的獨子,但是我又覺得登記在先生名下對自己很沒保障,聽朋友說一棟房子可以有兩個以上的共同所有人,如果我們採用這樣的方式,需要注意些什麼呢?在日後的買賣、租賃或是繼承上,會不會衍生出其他的問題呢?」

     在民法上的 所有權,一共分為二類,一種是單獨所有權,另一種是共有,法律並沒有限制房屋所有人人數的多寡,案例中的賴先生及賴太太可以自行衡量個人之利益,選擇登記 為單獨所有或多人共有,但登記為多人共有時,法律關係比較複雜,而且容易產生糾紛,因此關於共有物的使用、收益及處分,法律都有所限制。

    案例中房屋是賴先生、賴太太夫妻二人共同出資購買,為了保障各自的權益,可以按應有部分登記為二人共有,如果沒有特別約定,應有部分的比例應該按出資的比例訂定。

    夫妻兩人都有使用房屋的權利每個分別共有人,按自己應有的部分,對於共有物的全部,有使用、收益權利。也就是說,賴先生及賴太太都可以使用、收益全部的房屋,而不只是特定部分,同時也都可以自由處分自己應有的部分,不必得到對方同意。

    而賴先生或賴太太想出賣或出租自己應有的部分,買賣或租賃契約都具有效益,若有讓與則必須經過登記才開始產生效力。且賴先生或賴太太出賣自己應有部分時, 對方可以用同一價格共同或單獨優先承購,這就是共有人的優先承買權;但是如果有一方違反此項義務,所有權又已經移轉登記時,另一方只能請求損害賠償,不能 對買方要求買賣契約為無效,請求塗銷登記。

    而為了保障全體共有人的利益,案例中房屋的處分、變更、及設定負擔,應該得到賴先生、賴太太雙方的同意。所謂的處分,包括事實上的處分(例如拆除房屋)及 法律上的處分;而變更指的是改變物件的本質或用途,例如住宅變為店面;設定負擔則是指設定用益物權或擔保物權,例如設定地上權或抵押權。

    房屋由兩人共同管理雖然賴先生及賴太太都有房屋的全部使用、收益權,但要注意的是,如果沒有另訂契約,房屋由兩人共同管理,如果兩人對於房屋的使用收益方 法無法協議時,不能訴請法院裁判,只能讓與自己應有的部分,退出共有關係或請求分割共有物。簡單來說,房屋的出租要兩人同意,如果其中一人自行將房屋出租 並交付他人,另一人可以依規定要對方回復。房屋的簡易修繕及保存可以單獨處理,至於房屋改良的部分,如沒有對方同意就不能行動。保存是指保存共有物免於毀 損、滅失、或限制的行為,以維持現狀為目的,例如為遮雨或遮陽而在屋頂搭蓋棚架;改良則是指不變更共有物的性質,而增加它的效用或價值,例如墾荒地為果 園。

    繼承部分不受影響賴先生、賴太太將房屋登記為分別共有,則將來各自的繼承人所繼承的部分則是兩人各自應有的部分,除了行使應受他共有人應有部分的限制外,內容、性質、及效力與單獨所有權無異,繼承也與單獨所有權無異。

    共有的法律關係較為複雜,關於共有物權利及義務的行使與負擔,法律都有所規範,如果賴先生、賴太太認為財產有共有的必要,則要區分應有部分與房屋權利及義務行使與負擔的不同,才能避免因此所衍生的法律行為是否有效及損害賠償等問題。

專業諮詢/陳瓊苓律師

以上由永慶房仲網提供:http://www.yungching.com.tw

 

twhinet 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()